מס רכישה דירה שניה

שוק הנדל"ן בישראל הוא נושא מורכב וטעון, ונושא מס רכישה על דירה שניה הוא חלק חשוב ממנו. מס רכישה הוא מס המוטל על רכישת נכס מקרקעין בישראל, והוא נועד להגדיל את ההכנסות הממשלתיות ולצמצם את ההשקעה בנדל"ן למטרות השבחה.

מהי דירה שניה?

לפי חוק מיסוי מקרקעין, דירה שניה היא כל דירה שאינה דירתו היחידה של הרוכש. דירה יחידה היא דירה שבה מתגורר הרוכש באופן קבוע, ואשר אינה מושכרת לצד שלישי.

שיעורי מס רכישה על דירה שניה

נכון לינואר 2024, שיעורי מס רכישה על דירה שניה הם כדלקמן:

• מדרגה ראשונה, עד 5,872,725 ₪: 8%
• מדרגה שניה, מעל 5,872,725 ₪: 10%

לדוגמה, אם רוכש רכש דירה שניה בשווי 2 מיליון שקל, הוא יחויב בתשלום מס רכישה בסך 160 אלף שקל (8% משווי העסקה).

במידה והרוכש זכאי להקלה במס רכישה, שיעור המס יירד בהתאם.

הקלות במס רכישה על דירה שניה

ישנן מספר הקלות במס רכישה על דירה שניה.

• זכאי תואר אקדמי – זכאי תואר אקדמי, או בן/בת של זכאי תואר אקדמי, זכאי להנחה של 25% במס רכישה על דירה שניה. ההנחה תקפה עבור דירה שנרכשת עד גיל 35.
• נכה – נכה, או בן/בת של נכה, זכאי להנחה של 50% במס רכישה על דירה שניה.
• עולה חדש – עולה חדש, או בן/בת של עולה חדש, זכאי להנחה של 50% במס רכישה על דירה שניה, בתנאי שהוא עומד בקריטריונים שנקבעו בחוק.
• דירה חלופית – רוכש שהחזיק בשתי דירות במקביל, ומכר אחת מהן בפטור ממס שבח, רשאי לרכוש דירה נוספת כאילו הייתה דירתו היחידה.
• דירה להשקעה – רוכש שהחזיק בשתי דירות במקביל, ומכר את שתיהן בפטור ממס שבח, רשאי לרכוש דירה נוספת כאילו הייתה דירתו היחידה.

בנוסף להקלות אלו, ישנן הקלות נוספות שעשויות לחול על רוכשים של דירות שניה, בהתאם לנסיבות הספציפיות שלהם.

חשוב לציין כי ההקלות במס רכישה על דירה שניה ניתנות בכפוף לעמידה בתנאי מסוימים, ויש לוודא את זכאותך להקלה לפני רכישת הדירה.

כיצד מחשבים את מס הרכישה?

מס הרכישה מחושב על פי שווי העסקה. שווי העסקה הוא שווי הנכס המשוער, כפי שנקבעה על ידי שמאי מקרקעין.

לדוגמה, אם רוכש רכש דירה בשווי 2 מיליון שקל, שווי העסקה יהיה 2 מיליון שקל.

לאחר מכן, יש לחשב את מס הרכישה לפי שיעור המס המתאים, בהתאם לקריטריונים של הרוכש.

לדוגמה, אם הרוכש הוא אדם פרטי, והדירה היא דירה שניה, שיעור המס יהיה 8%.

לכן, מס הרכישה עבור דירה זו יהיה 2 מיליון שקל * 0.08 = 160 אלף שקל.

במידה והרוכש זכאי להקלה במס רכישה, שיעור המס ירד בהתאם.

לדוגמה, אם הרוכש הוא זכאי תואר אקדמי, שיעור המס יהיה 8% – 25% = 5.6%.

לכן, מס הרכישה עבור דירה זו יהיה 2 מיליון שקל * 0.056 = 112 אלף שקל.

להלן נוסחה לחישוב מס הרכישה:

מס רכישה = שווי העסקה * שיעור המס

לדוגמה, אם שווי העסקה הוא 2 מיליון שקל, ושיעור המס הוא 8%, מס הרכישה יהיה:

מס רכישה = 2,000,000 ש"ח * 0.08 = 160,000 ₪

תשלום מס הרכישה

תשלום מס הרכישה על רכישת דירה שניה מתבצע בתוך 60 יום ממועד העסקה. ניתן לשלם את המס במספר דרכים, כגון:

• תשלום מלא במזומן או בהמחאה – ניתן לשלם את המס במלואו במזומן או בהמחאה באחד ממשרדי רשות המסים.
• תשלום בהוראת קבע – ניתן להירשם לתשלום מס רכישה בהוראת קבע, באמצעות אתר רשות המסים.
• תשלום באמצעות כרטיס אשראי – ניתן לשלם את המס באמצעות כרטיס אשראי באתר רשות המסים.

במידה והרוכש זכאי להקלה במס רכישה, עליו להגיש בקשה להקלה לרשות המסים בתוך 60 יום ממועד העסקה.

במידה והרוכש לא ישלם את מס הרכישה במועד, הוא יחויב בתשלום ריבית פיגורים. כמו כן, כמובן שסיוע של עו"ד רכישת דירה מומחה עשוי להוזיל את העלויות באופן משמעותי.

השלבים לתשלום מס רכישה

1. הגדרת חשבון מס רכישה – יש להגדיר חשבון מס רכישה באתר רשות המסים.
2. חישוב מס הרכישה – יש לחשב את מס הרכישה בהתאם לקריטריונים של הרוכש.
3. בחירת אופן התשלום – יש לבחור את אופן התשלום המתאים.
4. הגשת בקשה להקלה במס רכישה (אם רלוונטי) – יש להגיש בקשה להקלה במס רכישה, אם הרוכש זכאי להקלה.
5. תשלום המס – יש לשלם את המס בהתאם לדרך שבחר הרוכש.

מה ההבדלים בין מס רכישה של דירה ראשונה לדירה שניה?

ההבדלים העיקריים בין מס רכישה של דירה ראשונה לדירה שניה הם:

• שיעור המס – שיעור מס הרכישה על דירה ראשונה נמוך יותר מאשר שיעור מס הרכישה על דירה שניה.
• הקלות במס – ישנן מספר הקלות במס רכישה על דירה ראשונה, כגון הקלות לזכאי תואר אקדמי, נכים, עולים חדשים ועוד. הקלות אלו אינן חלות על רכישת דירה שניה.
• הטבות מיסוי נוספות – ישנן הטבות מיסוי נוספות לרכישת דירה ראשונה, כגון פטור ממס שבח על מכירת הדירה לאחר 5 שנים. הטבות אלו אינן חלות על רכישת דירה שניה.

חשוב לציין כי ההבדלים בין מס רכישה של דירה ראשונה לדירה שניה עשויים להשתנות מעת לעת, בהתאם לחוקי המיסוי. עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין עשוי להפחית עבורכם את תשלומי המס באופן משמעותי.

סיכום

עומדים לפני עסקת רכישת דירה נוספת?

ייתכן מאוד שתיאלצו לשלם את מס הרכישה של הדירה השניה.

לפני שאתם חותמים על החוזה ומתחילים בהליך התשלומים, חשוב לפנות לעורך דין מקרקעין מנוסה שילווה אתכם לכל אורך התהליך. עורך דין מקרקעין בעל ניסיון יוכל לספק לכם ייעוץ מקצועי ומקיף בכל שלבי הרכישה, החל מהערכת שווי הדירה, דרך המו"מ עם המוכר, ועד לחתימה על חוזה הרכישה. הליווי של עורך דין מקרקעין יבטיח לכם את העסקה הטובה ביותר עבורכם, תוך שמירה על האינטרסים שלכם.

לכן, אם אתם מתכננים לרכוש דירה, פנו עוד היום לעו"ד נאור גלברג, בעל ניסיון רב שנים בתחום המקרקעין. עו"ד גלברג ישמח ללוות אתכם לכל אורך התהליך ולספק לכם את הייעוץ המקצועי והמועיל ביותר.