היטל השבחה הינו תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין ו/או מחוכר לדורות ע"י הוועדה המקומית שאישרה פעולה תכנונית כגון: אישור תוכנית, מתן הקלה, התרת שימוש חורג והביאה בהכרח לעליית שווי המקרקעין של בעל הנכס.
הסמכות לגביית היטל השבחה מסורה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה מכוח הוראות סעיף 196 א' לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה 1965 (להלן: "החוק") ועל פי התנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית לחוק אשר מחייבים את הוועדה המקומית בגביית היטל השבחה.
החובה לתשלום ההיטל חלה על הבעלים למרות שניתן לקבוע בחוזה המכר כי הקונה יישא בתשלום ההיטל במקום המוכר. במקרה זה עדיין מדובר בהסכם פנימי בין הצדדים, שאינו מחייב את הוועדה המקומית.
ככלל, בכל השבחת מקרקעין מחויב בעל הנכס לשלם לוועדה היטל השבחה בשיעור של 50% מסכום ההשבחה. ישנם מקרים בחוק בהם שיעור היטל ההשבחה נמוך יותר, ובמקרים אלו שומת היטל ההשבחה מתייחסת לשיעור ההיטל המופחת. תשלום ההיטל הינו תנאי למתן אישור להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, גם אם הזכויות בנכס במועד המכירה טרם נוצלו או ינוצלו בעתיד ע"י הרוכש.
גובה ההיטל ומועד תשלומו
ההגדרה בחוק של "השבחה" – עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. ההשבחה נמדדת למועד אישור התוכנית המשביחה ועיתוי התשלום נוצר בעת "מימוש זכויות" המוגדר בתוספת השלישית כאחת מאלה:
- העברת הזכויות בנכס.
- קבלת היתר בנייה.
- התחלת השימוש בפועל.
ההיטל חל על מי שהיה בעל הזכויות במקרקעין ביום אישור התוכנית, ההקלה או השימוש החורג. היטל השבחה לא יחול על תכניות שאושרו לפני 1 ביולי 1975.
שומת השבחה והודעת תשלום
גובה היטל השבחה נקבע באמצעות שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית אשר עורך שומה לאומדן סכום ההשבחה על פי המצב הפיסי, התכנוני והמשפטי של הנכס ועל פי ההוראות הקבועות בתוספת השלישית.
שומת היטל השבחה נמסרת לנישום בצירוף הודעת תשלום (דרישת תשלום) שכוללת פירוט של כל התוכניות המשביחות את הנכס וכוללת מידע ופרטים בדבר זכותו של הנישום להשיג, ו/או לערער על שומת השבחה תוך 45 יום מיום שבו הובאה השומה לידיעתו.
כשהנישום מקבל שומת השבחה יש לפנות בנושא בירורים בנוגע לביצוע הסדרת התשלום למחלקת שומה בעירייה.
לתשומת לב, דרישה תשלום היטל השבחה תמיד תקפה עד לתאריך 15 לחודש. במידה וטרם הוסדר תשלום ההיטל ובינתיים פורסם מדד חדש, חובה על הנישום לפנות אל יח' היטל השבחה על מנת לעדכן את הדרישה לתשלום בהתאם לשינוי במדד החדש.
הצמדה וריבית פיגורים
היטל השבחה, שנקבע על ידי השמאי הוועדה צמוד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, הנמוך מבין השניים, מיום אישור התוכנית ועד למועד מימוש הזכויות – קרי יום מכירת המקרקעין.
במידה והתבצע מימוש זכויות בנכס והיטל השבחה עדיין לא שולם – מתווספת לסכום גם ריבית פיגורים בנוסף להפרשי הצמדה.
לתשומת לב, יש לדווח לוועדה המקומית על העברת הזכויות בנכס בסמוך לביצוע העסקה ותוך 30 יום מיום העברת הזכויות בנכס וזאת כדי להימנע מתוספת ריבית לחיוב. העדר דיווח בזמן כנדרש יוביל להצטברות ריבית פיגורים על סכום היטל השבחה.
הליכי ערעור והשגה על השומה
תיקון שומה
בהתאם לסעיף 14 (1) לתוספת השלישית, החייב בהיטל השבחה רשאי לפנות לוועדה בפנייה מנומקת, ולבקש תיקון שומה אם נמצאה טעות באחד מאלה:
- פרטי המקרקעין.
- הנתונים הפיזיים של המקרקעין.
- התוכניות החלות על המקרקעין.
- הזכויות שיש לחייב במקרקעין.
ככל שהתקבלה פנייה לתיקון שומה תובא השומה לבחינה של שמאי הוועדה ואם נמצא כי אכן נפלה טעות באחד מן העניינים הנ"ל, יערוך השמאי שומה מתוקנת בהתבסס על הנתונים הנכונים. השומה המתוקנת תומצא לנישום ויראו אותה כשומת הוועדה לעניין היטל השבחה.
שמאי מכריע/ ועדת ערר
ככל שהנישום חולק על שומת השבחה שלא מן הטעמים שפורטו לעיל או ככל שהוועדה לא קיבלה את טענותיו של הנישום בעניינים אלה, פתוחה בפניו אחת מ-2 הדרכים כדלהלן:
- מסלול פנייה לשמאי מכריע ו/או לוועדת הערר:
ככל שהנישום אינו חולק על עצם החיוב אלא רק על גובה ההיטל בלבד הוא רשאי להביא את המחלוקת להכרעה בפני השמאי המכריע. לחלופין, הוא רשאי לפנות לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה.
העברת מחלוקת להכרעתו של השמאי המכריע נעשית ביוזמת הנישום באמצעות פנייה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין. פנייה זו נעשית באמצעות דואר ישראל לכתובת: רח' כנפי נשרים 15 גבעת שאול, ת.ד 34445 ירושלים 91343.לחילופין, ניתן לפנות באמצעות דואר אלקטרוני: tikun84@justice.gov.il ניתן להוריד טפסים בבקשה למינוי שמאי מכריע לעניין היטל השבחה באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים לפנייה אל ועדת הערר בכתובת: רחוב המסגר 18, ת.ד. 7176, מיקוד 6107120 ת"א . טלפון: 03-6702619, פקס: 03-6702606.ניתן לערער על הכרעתו של השמאי המכריע בפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 45 יום מיום המצאת ההחלטה של השמאי המכריע.
- מסלול פנייה לוועדת הערר:
במקרים שלנישום טענות הן לעניין עצם החיוב והן לעניין גובה החיוב, רשאי לפנות לוועדת ערר, שתדון בערר. ככל שוועדת ערר תחליט, בעקבות הדיון בערר, שיש צורך בחוות דעת שמאית לצורך בירור הערר, היא רשאית לפנות ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה שימנה "שמאי מייעץ", אשר יגיש לוועדת הערר חוות דעת בכתב בעניין נשוא המחלוקת.על החלטת ועדת הערר, בין כזו שניתנה בעקבות ערר על החלטת שמאי מכריע ובין כזו שניתנה בערר שהוגש במישרין לוועדת הערר, ניתן לערער בפני בית המשפט לעניינים מנהליים.ניתן לערער על שומת היטל השבחה תוך 45 יום מהמועד שהנישום קיבל את השומה בדרך של הגשת ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה או בפנייה למועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מכריע.במקרה של מימוש בדרך של היתר בנייה למגורים של החייב או של קרובו , הליכי הערעור אינם מעכבים את מתן ההיתר ובלבד שהחייב שילם 50% משומת הוועדה ובגין ה-50% הנותרים הפקיד ערבות בנקאית להבטחת תשלום ההיטל עד לסיום הליכי הערעור.לתשומת לב, במידה והנישום לא פעל במסגרת הזמן הקצוב בחוק השומה הופכת לסופית וחלוטה.
פעולות שאינן כרוכות בתשלום היטל השבחה
בהתאם לסעיף 1(3) לתוספת השלישית ישנם פעולות שאינן נכללות בגדר של "מימוש זכויות" וככאלה הן לא מקיימות חבות בתשלום היטל השבחה, אלא מאפשרות לדחות את התשלום בעת שיתרחש מימוש זכויות בעתיד ואלה הן הפעולות:
- העברה מכוח דין : רישום זכויות בפנקסי המקרקעין עפ"י ירושה או צוואה.
- העברה ללא תמורה בין אדם לקרובו (ההגדרה של קרוב- בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של הבן זוג, אח ובני זוגם).
- העברה אגב רישום או תיקון צו בית משותף ו/או בקשה לרישום משכנתא.
- העברה של נכס שהבעלים, כהגדרתו בחוק מס רכוש, החזיק בו עוד לפני תאריך 1/7/81 ועדיין הנכס אינו רשום על שמו וכעת בעל הזכויות החוזיות מבקש לרשום את הזכויות על שמו.
התרת שימוש חורג
במסגרת הפעילות השוטפת מטפלת יחידת היטל השבחה בבחינה וחישוב היטל השבחה הנובעת מהתרת שימוש חורג. אישור הבקשה לשימוש חורג מעלה את ערך הנכס ואת גובה דמ"ש שנובעים מהשימוש החדש שאושר בנכס.
קיימים שני סוגים של "שימוש חורג":
- שימוש בקרקע או בבניין למטרה שלא הותר להשתמש בהם לפי כל תוכנית או תקנה אחרת של חוק זה חלות על הקרקע או הבניין (שימוש חורג מתכנית).
- שימוש בקרקע או בבניין למטרה שלא הותר להשתמש בהם לפי היתר על פי כל חוק הדן בתכנון ובבנייה (שימוש חורג מהיתר).
הבקשות לאישור שימוש חורג עוברות ליחידת היטל השבחה מאגף רישוי ובנייה לאחר שנתקבל אישור החלטת הוועדה.
לצורך טיפול בתיק יש להעביר אל היחידה את המסמכים הבאים:
- פרוטוקול החלטת הוועדה שמפרט לאיזו תקופה אושר השימוש החורג.
- נסח רישום מקרקעין עדכני של הנכס.
- חוזה שכירות של הנכס.
- תוכנית המציגה את השימוש החורג.
כל המסמכים הנ"ל לאחר שהומצאו עוברים לשמאי הוועדה כדי לערוך שומת השבחה בגין שימוש החורג ולאחר קבלתה מופקת הודעת תשלום להיטל השבחה לחייב.
על פי הקבוע בחוק, החיוב בהיטל השבחה מוטל על בעל הנכס. על כן שומת היטל השבחה בצירוף הודעת התשלום מועברים לבעל הנכס למרות שברוב המקרים מגיש את הבקשה לשימוש חורג הינו השוכר ולא בעל הנכס.
יש לוודא לאחר הסדרת תשלום היטל השבחה בגין שימוש חורג ותשלום אגרות וההיטלים הכרוכים בהשלמת ההליך, שמונפק היתר בנייה המתיר את השימוש החורג תוך ציון מועד התחלת השימוש ומועד סיומו.
בירור בחבות בהיטל השבחה
לקבלת מידע בדבר חבות בהיטל השבחה, יש להגיש בקשה ליחידת היטל השבחה באחת מהדרכים הבאות:
בירור מידע מוקדם בהיטל השבחה – טרום עסקה
עפ"י סעיף 119 א' לחוק התכנון והבנייה, בעל המקרקעין רשאי לפנות לוועדה המקומית בבקשה לקבלת מידע מוקדם טרום עסקה בדבר חבות בתשלום היטל השבחה.
הבקשה לבירור חבות בהיטל השבחה מוגשת ליחידת היטל השבחה והבדיקה כרוכה בתשלום אגרה.
התשובה הניתנת הינה תשובה עקרונית בדבר קיומו של חבות בהיטל השבחה ואין בה משום למסור מידע לפונה בדבר גובה סכום היטל השבחה הצפוי לחול בעת המכירה ואין במתן התשובה פרטים הנוגעים לפטור מהיטל השבחה, שכן הזכאות לפטור נבחנת בשלב מאוחר יותר בעת "מימוש זכויות" קרי – במכירת הנכס והבדיקה נעשית במסגרת קבלת אישור לרשם המקרקעין.
הזמנת שומה מוקדמת שאינה קשורה במימוש (פרה רולינג)
בהתאם להוראות סעיף 4(4) לתוספת השלישית, בעל המקרקעין רשאי לפנות לוועדה בבקשה לעריכת שומה מקדימה, ללא קשר למועד המימוש ובכפוף לתשלום מקדמה אשר תקוזז במועד תשלום היטל השבחה.
בכך בעל הנכס יכול לדעת מראש מה גובה היטל השבחה שאותו יחויב לשלם. אולם, יש לזכור כי המתחיל בהליך הפרה – רולינג חייב להשלים את הפרוצדורה הקשורה בהליכי השגה וערעור, שאם לא יעשה כן תוך 45 יום מקבלת השומה, היא תהפוך לסופית וחלוטה.
כמו כן, בעל המקרקעין רשאי לשלם באופן מיידי את היטל השבחה שחל עליו. ככל שיבחר להקדים את התשלום ולממש את זכותו לערור כאמור לעיל, וככל ששומת הוועדה תופחת בהליכים הקבועים בחוק, הוועדה תחזיר לנישום את ההפרש בין השומה הסופית לסכום ששולם על ידו תוך 30 יום מיום קבלת השומה המכרעת בתוספת בהפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית מיום התשלום ועד למועד ההשבה.
פטור מהיטל השבחה
קיימים מקרים שבהם החייב בהיטל השבחה זכאי לקבל פטור מהיטל השבחה בהתאם להוראות סעיף 19 לתוספת השלישית הדן במצבים שונים בהם מוענק פטור מתשלום היטל השבחה.
מי שרואה את עצמו זכאי לקבלת פטור מהיטל השבחה, יפנה אל הוועדה המקומית בכתב ויגיש את כל המסמכים הדרושים לבדיקת זכאותו לקבלת הפטור בהתאם לקריטריונים הקבועים בחוק. בקשה לפטור יש להגיש לא יאוחר מ- 45 ימים מיום קבלת שומת הועדה המקומית.
החזר כספי בגין תשלום ששולם ביתר
במידה ושולם סכום היטל השבחה גבוה מהסכום הסופי שנקבע, מתבצע זיכוי כספי ישירות לחשבון הבנק של הנישום, ע"פ פרטים שנמסרו לוועדה המקומית.
חישוב סכום ההחזר מבוצע ע"י יחידת היטל השבחה והזיכוי מתבצע ע"י הנהלת החשבונות של אגף הגבייה.
עו''ד עינת
עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-500 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.
